Afin de pouvoir user de son droit de préemption, le titulaire doit préalablement instituer ce droit par délibération et définir les zones sur lesquelles il s’exerce. Bien qu’indépendant de la procédure d’élaboration, de modification ou de révision des documents d’urbanisme, la délibération instituant le DPU est généralement mise en œuvre lors de l’approbation du document d’urbanisme. Dans certaines mesures, le DPU peut être renforcé afin d’inclure dans son régime les biens normalement exemptés.

Pour les communes couvertes par un POS ou PLU, le droit de préemption urbain ne peut être institué que sur les zones urbaines et à urbaniser, et ce sans qu’il soit motivé. Dans le cadre de communes couvertes par une carte communale, le DPU peut être défini par secteur sans considération de zone, il devra cependant être motivé et définir précisément la destination souhaitée (qui ne peut être liée qu’à la réalisation d'équipements ou d'opérations prédéfinis).

Avec l’obligation de réception des déclarations d’intention d’aliéner, le droit de préemption urbain offre également aux titulaires un outil de bonne connaissance du marché immobilier de leurs territoires.

Le DPU ne peut être mis en œuvre que dans le but de réaliser des opérations d'aménagement urbain d'intérêt général (définies et encadrées par le code de l’urbanisme). En outre, la décision de préempter doit mentionner avec précision l'objet pour lequel il est exercé, pour un projet préalablement défini et connu avant la préemption, mais aussi en quoi l'opération projetée est conforme à l’objectif poursuivi. Il est interdit de préempter par opportunité.

Afin de ne pas porter atteinte à la consistance d'un bien totalement inclus dans une zone de préemption, la préemption partielle reste interdite quand l'ensemble de l'unité foncière est située à l'intérieur d'une même zone de préemption.

Et lorsqu’une unité foncière se retrouve soumise en partie seulement à un droit de préemption, le titulaire ne peut exercer que partiellement son droit sur la partie de l’unité foncière comprise à l’intérieur de la zone de préemption, moyennant indemnisation du propriétaire de la perte de valeur de la partie de terrain restante.

Afin notamment de préserver les droits des propriétaires d'un bien soumis au droit de préemption urbain, la loi leur offre la possibilité d’user de leur droit de délaissement et, ainsi, de proposer au titulaire du droit de préemption l'acquisition de leur bien (sous réserve de l’observation de certaines conditions). Il en va de même en cas de préemption partielle, pour laquelle le propriétaire dispose de la faculté d’imposer que le titulaire du droit de préemption acquière l’ensemble de l’unité foncière concernée.